北京市西城區文昌胡同，46萬每平米成交的天價學區房成為近期深圳、上海和北京等一線城市房價接力快速上漲消息中一個大大的驚嘆號。但這很可能并不是近期深滬京房價迅速上漲的完結。價格不斷攀高、售房者坐地抬價、買房者陷入慘烈的搶房大戰。各種新聞渲染的不止是房市的火爆，其中更彌漫著前所未有的緊張氣氛。在這喧囂之下，對于普通人而言，可能尤為關注以下問題：京滬深等一線城市的房價上漲幅度究竟幾何？房價只是在近期才突然暴漲的嗎？房價暴漲是在個別區域還是全城火爆？學區房是房價上漲的罪魁禍首還是替罪羔羊？現在是不是買房的最后機會？政策調控將去向何方？

FT研究院通過收集分析房地產市場相關數據，為大家梳理近期全國主要城市，尤其是深圳、上海和北京三個房價先后啟動的一線城市的房價走勢，幫助讀者更全面掌握房產市場態勢，為相關決策者提供一個信息來源。

本報告共分4部分：

1、不謀全局者，不足謀一域。第一部分關注全國的房產開發投資和銷售情況。數據來自國家統計局公布的《2016年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況》該數據采集自全國全部房地產開發經營法人單位。

2、 第二部分關注全國房價上漲幅度排名前十的十個城市的房產價格走勢。新建商品房市場和二手房市場的走勢分別作為子部分單獨分析。數據來自國家統計局公布的《2016年1月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況》。據國家統計局介紹，70個大中城市的新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據。二手住宅銷售價格調查為非全面調查，采用重點調查和典型調查相結合的方法，按照房地產經紀機構上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數據。

3、 第三部分為北京市二手房市場的走勢分析。數據來自鏈家地產公開發布的二手房成交數據。依據相關成交量，并與國家統計局公布數據進行比對，該數據可靠性和代表性較好，可作為數據來源進行分析，但提請讀者注意數據的非官方性。

4、 第四部分為上海市二手房市場走勢分析。數據同樣來自鏈家地產公開發布的二手房成交數據。通過比對后發現，該數據質量低于北京市數據，但仍具有較高的參考意義。

以下為本報告的結論要點：

1、 據國家統計局公布的2016年1-2月份全國房地產開發投資和銷售數據，全國房地產開發投資增速時隔兩年首次回升，全國房地產開發企業土地購置面積降幅大幅收窄，全國商品房銷售面積及銷售額增速大幅上升。全國房產市場呈現較為明確的回暖跡象。但同時，受竣工面積大幅增長的影響，商品房待售面積還在增加，去庫存壓力，尤其是在三四線城市，仍是很大的。目前可能是全國房地產市場走勢出現重大轉折的開始。

2、 從不同城市來看，一線城市及東部主要經濟發達城市引領全國的房價上漲。其中，有兩個特點尤其值得關注：

2.1、 不同城市中，新房和二手房價格漲幅一致性出現差異。深圳的新建商品房與二手房均有大幅度同比上漲，上海新建商品房價格上漲是領先于二手房的。與上海相反，北京的二手房價格上漲幅度則明顯高于新建商品房。

2.2、 房價爆發晚于上海的北京，二手房價格累計增幅已經后來者居上，其二手房價格同比漲幅在2016年1月已經超過上海10個百分點。雖然2016年2月的官方統計數據尚未發布，但預計北京房價有望在2月份繼續發力上漲，進一步拉大與上海在二手房價格漲幅的差距。

3、 對于北京市二手房市場：

3.1、 雖然北京市房價上漲引起輿論關注是在2016年初，但事實上，2015年4月開始，北京二手房價格在全年多數月份已經實現持續增長。

3.2、 學區房引領此輪北京房價快速上漲。

3.3、 從供需角度看，北京二手房價格的需求驅動力最為迅猛的期間可能已過，但價格增長的趨勢仍有望延續。

4、對于上海二手房市場：

4.1、 雖然也存在學區房需求拉高二手房價格的情況，但二手房價格上漲在上海市各區更具有普遍性，總體供需矛盾的走勢成為影響房價走勢的主要因素。

4.2、 從二手房市場的新增客房比來看，上海市二手房供需矛盾有強化的趨勢，上海市二手房有進一步加速上升的可能（鑒于數據來源及此判斷的重要性，建議讀者結合其他信息綜合判定）。