“今年您最重要的工作是什么？”
“‘規劃’啊，哈哈哈” ，泰禾董事長黃其森語速不快，輕搭在桌子上的右手，時不時抬起，配合著話語節奏落下，顯得松弛。在經歷了高管變動、項目出售、負債風波后，再次出現在公眾視野的黃其森總是笑著。
“今年最重要的就是規劃啊,規劃”，意識到自己的口音可能引起了誤解，黃其森自嘲說，“哈哈哈，不好意思，我這是福州普通話，今年我們很重要的一個工作就是‘回款’（規劃）了?！?/p>
在過去的一年多中，規模在千億左右的泰禾受到了業內外不遜于頭部房企的高度關注。當黃其森再度直面媒體，被問及“泰禾的危機是不是已經過去” 時，他又笑笑，“本來我們也沒有那么慘啦，干得還可以。”
有趣的是，口音混淆了的“規劃”一詞，在這樣一個節點，語義雙關。在回應諸多敏感問題的話語中，不難厘清黃其森對接下來泰禾發展的清晰“規劃”。一，要現金。銷售工作的重中之重，看回款。第二，不拿錯地，堅持泰禾精準的布局戰略。第三，挑人，提升“泰禾還是小學生”的管理水平。
在中國房地產波動的周期中穿越了23年的泰禾，對于未來發展中“錢”、“地”、“人”的規劃，黃其森有堅決的改變、有絕對的堅持。
回款，泰禾的高頻詞“到5月份我們回款了400億，還有200億在途”。
“今年營銷為什么這么突出，我們以現金回款為考核指標，獎金3個億”。
“今年保守提出銷售目標1500億，但是我們更看重回款，希望不低于1000億”。
黃其森沒有回避泰禾的資金問題，但多次強調了泰禾的一個變化——對銷售 “回款”的極度重視，這成為泰禾的年度高頻詞?！耙凿N售回款來考核，這個還是很有成效的。兩次完不成， 自己提出來走?！?/p>
與變革對應的是，在2018年黃其森對銷售回款的不滿意。“我們的銷售額沒有大家想象的這么慘，2018年我也賣了1300億。你們看看，這不算差啊，就是回款少了點，700多億吧?！?/p>
自2015年，泰禾就不在年報中披露年度銷售業績了。但黃其森亮出這個數字，并且強調，“最重要的是什么，我這個銷售業績，自己的權益占比達到百分之八九十啊?！?/p>
回顧2018年的房企銷售排行，如果按照權益銷售額計算，千億左右規模的泰禾排名在TOP20以內。
“和2000億有差距，但是要有展望和追求”，此前，黃其森為泰禾定下了2018年度2000億的銷售目標，并未完成，“ 今年定1500億，還是一個比較審慎的目標?！?黃其森笑著說道。
而對于一度頗受質疑的高杠桿和償債問題，泰禾也給出了數據作答。在過去5個月里，去杠桿、降負債同樣是泰禾的關鍵詞。
泰禾的有息負債從2018年底的1375億左右下降到目前的不到1200億。今年內到期的短債，去年年底為574億，已經償還了180億，還有300多億已經做了重新的安排和置換，到今年年底需要剛性兌付的金額不到60億。泰禾目前的融資成本在8.5%左右。
2018年年底和2019年一季度，其經營性現金流分別為130多億和120億?！斑@在泰禾多年的發展歷史上是不錯的指標”。
惠譽國際近日對泰禾集團長期主體評級展望由“負面”上調至“穩定”，主體評級確認為B-。
“現在房企一提起來銷售目標就沖千億，這到國外說起千億，他們眼睛都瞪很大。人家的千億一兩百年都不見得做得到”，黃其森說，希望泰禾沉下來，“我們稍微調整一下，讓泰禾在1000多億的規模夯實 ，管理抓上去?！?/p>土地戰略 “定力”
在泰禾闖關時刻，黃其森還是挺幽默的。
“我們是七匹狼里的頭狼啊”，黃其森笑著說，2013年那會兒，北京有10塊地，我們能拿7塊。在北京通州臺湖搶地時，萬科報出12億，我就開出19億。前幾年，說我們是黑馬、拿地王、泰禾有點瘋的都有。
2013年的時候，泰禾在北京上海附近拿了800億左右土地，“到2016年你再看，這些地1600億都拿不下來”，黃其森有點得意， “現在一些項目一拿出來說合作，這么多人談，大家都留口水?！?/p>
黃其森揮動的右手伸出食指在空中著重點了一下，又撐了一下椅子扶手，正了正身說，“這就是定力，大家都在講戰略 ，但是，我們是很多企業里面最有戰略定力的?！?/p>
在黃其森看來，當年遭遇詬病的瘋狂拿地策略，成為泰禾抵御周期的資本。一則，有的同規模量級房企布局了70多個城市，而泰禾聚焦20多個城市，且多為一線、強二線城市，以北京、上海、廣州為核心的城市群，占土儲的80%，地塊稀缺，現實風險低。而這些土地在這一輪周期危機中，成為泰禾“土地換資金”的籌碼。用黃其森的話講，“碧桂園干得來的，我干不來，我只敢守住這20幾個城市”。二則，黃其森理解的戰略清晰，還體現在泰禾堅定的“有所不為”。
“2016年上半年，我就覺得不對了，所有人都到北京上海去拍地，兩三天出個地王，我就在員工大會上說，要對市場有敬畏，拿地要停掉。”黃其森說，“我已經不做帶頭大哥好多年了，哈哈哈?！?/p>
在此之外，黃其森還篤定了幾個領域，堅決不做：三四線市場堅決不去；環京市場一個不做；把海南原來的地退掉，不再進入；長租公寓堅決不做。
按照黃其森的說法，原來泰禾有7000億的土地儲備，跟世茂合作后還有6000億，優質土儲豐厚，有底氣應對1000多億的負債?！拔磥砜赡苓€會有一些項目和企業合作，但是不會像世茂一樣大規模了”，泰禾也會鼓勵小股操盤，輸出品牌。
黃其森的人才偏好如果說土地策略折射出黃其森戰略的絕對堅定，那么這一年多來對人事的調整，對人才的偏好，則是黃其森認為泰禾應有的堅決改變。
“泰禾的戰略是大學生，那管理還只是小學生，我們有差距”，黃其森用“流水不腐”形容了近來的泰禾人事變動，“原來的泰禾，人性化太多了點，執行力差。只有高激勵，沒有嚴考核，完全靠自覺還是有問題的?！?/p>
同很多房企大佬一樣，黃其森也認為拿地錯誤是房企最大的風險，“我可以盡量控制不犯太大的錯誤，別拿錯地，去錯地方，但是整個操盤不是一個人能解決的”。
對于團隊素質和管理的整體提升，是黃其森在泰禾穿越危機時最重要的心得，他下定決心開始做人事調整，并且將“看人、用人”作為自己的重要工作。
華為是黃其森多次提到的管理對標企業，而他認為，在行業內，萬科、龍湖、融創、恒大、碧桂園、萬達都有他們用人獨道的地方，執行力都是值得借鑒和學習的。
從去年以來，泰禾先后有多位高管離任，在業內外，為泰禾尋找人才的獵頭聲勢不小，且提出了不低的入圍門檻，“豪華學歷”是基本條件。
不難理解，黃其森本人是精英教育的推崇者。在1980年，上大學還是“千軍萬馬過獨木橋”的時代，15歲的黃其森考入大學，畢業后進入銀行工作，1996年創立泰禾。
“房地產市場在漂，沒有敬畏是不行的”，在他看來，偏好名校、名企人才，是看重他們已經經歷過重重篩選和培養，有“規矩”。
于是，在泰禾的新“規劃”下，黃其森此時開出的人才標準清單，向上兼容。比如，財務領域，要四大會計師事務所出身的，也青睞央企里的處長級別人才，他認為這些人都是在體制內經歷過重重選拔和培養的；而建筑領域則要求是“老八?！钡模环深I域，要清華北大，中國政法的。
“泰禾大規模的招聘，會在6月底結束。今后會更多內部推薦、內部提拔，我們一定要撐下來，向管理要效益?！?一直笑盈滿面的黃其森說到這句，有點嚴肅。